在生活中，房屋转租已经成为很普遍的现象。房屋转租是承租人与房东签订租赁合同后不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为，这些承租人也就是所谓的“二房东”。那么，二房东需要承担哪些法律责任呢？这里面还真有“门道”。

　　合法转租，二房东承担哪些责任？

　　前不久，小赵想租一套房子，他通过小区里张贴的租房信息找到3套房源，询价时发现，一套一室一厅的房子租金为1000元，一套两室一厅的房子租金为1400元，而一套三室一厅的房子租金为1650元。对比一下，小赵觉得三室一厅的房子租金更合适，于是租下了这套房子，但是自己一个人住，还空着两间卧室有些浪费，他想如果征得出租人同意转租出去，自己还能少花点租金，若一个卧室按照500元/月出租，等于他每个月只花650元租房费。然而，小赵又不知这种行为是否合法，害怕自己会因为转租而惹来不必要的麻烦。

　　律师指点：根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”、“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。

　　承租人小赵将房屋转租后，他与房东也就是出租人之间的租赁关系不受影响，双方权利义务关系不变。但是，小赵对作为次承租人的新房客的行为负责，只要发生了可归责于新房客的损害事实，即由小赵向房东负赔偿责任。房东与新房客之间并不存在直接的法律关系，但新房客负有保管租赁物的义务，不尽保管义务以致租赁物发生毁损灭失等损害时，应向房东负赔偿责任，二房东小赵为连带债务人。此外新房客对房东负有侵权损害赔偿义务，如其对租赁物构成侵权行为时，房东可直接向其请求损害赔偿，房东与二房东小赵为连带债权人，也就是说如果新房客在未经允许的情况下再次将房屋进行转租，房东与二房东都可以要求赔偿。在租赁关系终止时，新房客对于房东负有返还租赁物的义务，此时二房东小赵仍是连带债务人，如果新房客上演卷包会，小赵负有连带赔偿责任。

　　在小赵的租赁权因与房东租赁合同终止等原因消灭时，新房客不能向房东主张租赁权。如因此新房客不能得到租赁权而受损害时，新房客也只能向二房东小赵请求赔偿。

　　非法转租，二房东承担哪些责任？

　　小许在开发区某小区租赁了一套两室一厅的住宅，在与房东签订的租赁合同中曾承诺，这套房子是小许与妻子两人居住。然而，小许为了节省房租费，偷偷将次卧转租出去。新房客一直以为小许当二房东是经过房东允许的，直到有一天房东突然来访，小许却谎称新房客是自家亲戚，只是借住两天。新房客意识到，小许存在非法转租的行为，担心自己的租赁合同无效。

　　律师指点：未经出租人同意擅自转租的行为属于非法转租，出租人依法享有解除权。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、“ 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。也就是说，如果房东知道了小许与新房客之间的转租关系，可以行使出租人的权利，要求解除转租合同。

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　　《合同法》规定：采用以当事人同意为衡量转租是否合法的标准，转租经出租人同意的，为合法转租，除此之外为非法转租。合法转租必须符合以下条件：房屋转租，应当订立转租合同;转租合同须经原出租人书面同意；转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件；在转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。

　　无论出租人、承租人还是次承租人均应订立书面合同，同时审查房屋的所有权人是否同意房屋的出租或转租，并由房屋所有权人进行签字确认。

　　周仁超