在房屋买卖过程中，无论是“一手房”还是“二手房”，都要签订一份《房屋买卖合同》。而签订的这个《房屋买卖合同》内容是否严谨和周全，对其后买卖双方是否能顺利、圆满完成交易至关重要，双方应倍加注意，买方更是如此。但是，作为房屋的买方，或者是由于对所购买房屋的信息了解不够，或者是由于法律知识上的欠缺，或者是因为合同签订技巧的缺失以及知之甚少等缘故，在签订合同时一般总是处于弱势一方，会在《房屋买卖合同》签订时出现些许遗漏，因而，一旦出现纠纷，吃亏的往往是买方。这里，笔者梳理几个比较典型的案例提出的几个共性问题，希望能给房屋买方在订立《房屋买卖合同》时作为借鉴和参考。

　　上当，开发商宣传承诺内容没有写进合同

　　某开发商在其散发的广告宣传单中称：正在开发的小区有贯穿整个小区的宽5米的小溪，有3000平方米的草地，与小区一街之隔的是正在规划中的实验小学等。张某夫妻被宣传单中的广告所打动，很快就与开发商签订了由开发商提供的《商品房买卖合同》，但合同中并没有约定广告中所宣传的内容。张某夫妻按合同约定在一年时间里交齐了全部房款。收房时，发现广告宣传单中所称的内容都化为乌有。一气之下，张某夫妻将开发商告到法院，以开发商违约为由要求与开发商解除房屋买卖合同或赔偿损失。法院经审理后，以证据不足为由驳回了张某夫妻的诉讼请求。

　　点评：在诉讼中，张某夫妻虽然提供了由开发商署名的关于房屋所在小区内外环境内容的的宣传单，但开发商并不认可这是由他们制作和散发的，而张某夫妻也不能证明究竟是从开发商单位的哪一个人手中取得的。因而，法院结合双方订立的《商品房买卖合同》中关于“双方的权利义务一切按本合同的约定为准，本合同中没有约定的，双方另行协商处理”的规定，认为不能认定张某夫妻提供的且是单方认为的广告内容为《商品房买卖合同》中的内容，张某夫妻认为开发商违约没有事实和法律依据。

　　为了保护购房人的合法权利，规范开发商的房屋广告行为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条虽然有规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。但是，要将广告宣传中的内容认定为合同内容，这是需要购房人承担举证责任的，即要证明这是开发商的宣传和允诺，该宣传和允诺是具体确定的，该允诺对购房人购买房屋以及愿意以这个价格购买房屋是有重大影响的，而这个证明的提供则绝非易事。本案中，张某夫妻提供的宣传单仅仅署名是被告的，但却不能证明是从被告方什么人手中得到的，再结合合同中关于“双方的权利义务一切按本合同的约定为准”的约定，法院不予支持原告是有理由的。

　　其实，如果原告要求将广告中的内容写进《商品房买卖合同》，开发商没有做到，认定其违约就轻而易举了；如果他们不愿意写进合同，这样的广告显然就带有欺骗的内容，不签合同就是了。

　　吃亏，买房特殊目的没有写进合同

　　田某为了两年后孙子能在一个比较好的小学上学，经过多方寻觅，终于在距离某小学附近300米的距离找到一套74平方米的二手房，于是，田某很快与房主周某就订立了《房屋买卖合同》，约定了房屋的价格、交款和交房时间以及房屋过户及户口迁出的时间等。一切按约定进行的都比较顺利，田某住进了房屋，也办理完了房屋过户手续。但由于周某一家在该房屋内的户口迁出时间迟延了两个多月，当田某再将其孙子的户口迁入时也就错过了入学报名的期限，按规定就不能再在该小学入学了。

　　田某诉讼到法院，以被告周某户口迁出迟延，使自己买房屋的目的没有实现为由要求解除房屋买卖合同。法院经审理后，判决驳回了原告田某的诉讼请求。

　　点评：订立一个合同，当事人一般都有订立该合同的特定目的。了解本案原告田某买房的人，当然都不会怀疑其买房的目的是为了其孙子就读房屋附近的小学。如果不能就读该小学，田某就不会购买或者说不会以这样的价格购买该房屋。但是，由于该目的并没有写进《房屋买卖合同》，作为房屋出卖人的周某就难以知晓，因为房屋的通常用途是居住，这是一般人都可以知晓和应当知晓的，房屋买受人有特定目的却不说对方怎么会知道呢，其也没有义务过问和知道这些。此时，房屋买受人以不能实现合同目的为由解除房屋买卖合同是不公平的。虽然《合同法》第九十四条关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”属于合同法定解除的情形之一，但其前提是迟延履行债务一方知道或者应当知道自己的迟延履行会导致对方合同目的不能实现。如果不知道也不应当知道违约会导致合同目的不能实现的，则不符合解除合同的情形。本案即属于这种情况。

　　其实，解决这个问题很简单，买方如果在订立《房屋买卖合同》时要求写上一条“买方购买该房屋的目的是保证其孙子在今年9月在该房屋附近小学上学”，如果卖方违约导致该目的不能实现，就可以依法解除合同了。

　　疏忽，违约赔偿没有标明具体数额

　　老赵夫妻的儿子在城里结婚并有了孩子，老赵夫妻早就商议到儿子附近的小区买套房子帮忙照看孙子。老赵最为担心的是买到“凶宅”，不但住进去别扭，将来留给孩子也卖不上好价格。经过几番周折，老赵夫妻看好了与儿子仅一街之隔的一个小区一套65平方米的楼房，在最后与房屋出卖人李某签订《房屋买卖合同》时，老赵执意要写上这样一个条款：“卖方保证出卖的房屋内没有出现过非正常死亡的事实或者其他恶性事件，如果事后买方发现出现类似事件，卖方应当向买方赔偿由此引起的一切损失”。有了这样有一个条款，老赵才放心地交了房款接受了房屋。还真是怕什么就来什么，一年以后，老赵就了解到该房屋在李某之前的郑某居住时，郑某的母亲曾经在该房屋内发生过煤气中毒死亡事件。

　　老赵找到房屋卖主李某要求李某赔偿损失5万元，在李某拒绝赔偿后，老赵将李某诉讼到法院，以李某违约为由要求李某赔偿损失5万元。法院经审理后，判决驳回了老赵的诉讼请求。

　　点评：当事人双方订立合同，如果当事人双方都可以按合同约定行使自己的权利和履行自己的义务，就达到了订立合同的目的，各得其所，皆大欢喜；如果有一方违约，但违约方赔偿了因违约给对方造成的实际损失，非违约方也同样可以达到合同订立的目的。因而，在合同中约定违约责任条款就是保证对方履行合同进而使自己一方实现合同目的的一种有效保证措施。但是，在不少合同中，由于没有订立违约责任条款或者违约责任条款约定的不明确，虽然发生了一方违约的情况，非违约方也不能使自己的损失得到赔偿，本案即属于此种情况。

　　本案中，原告老赵为了防止买到“凶宅”，特意在合同中作了约定。简而言之，房屋出卖方出卖的房屋是“凶宅”即为违约，要向买方赔偿损失。但是，由于合同中没有对损失的数额进行约定，而买方认为有损失，就要承担损失数额是多少的举证责任，老赵提出了5万元损失的赔偿数额，但却没有提供为什么损失就是5万元而不是其他。如果老赵能在《房屋买卖合同》中写明“如果事后发现该房屋为‘凶宅”，卖方赔偿买方人民币5万元”，法院也就能按约定的5万元损失判决赔偿了。

　　周玉文 王超才