丈夫婚前购买房产，离婚时系限制民事行为能力人，签下的“共分房产”协议是否有效；为了外孙读书方便，外公外婆以买卖的方式赠送女儿一套学区房，那么女儿离婚后女婿是否有权分该房产？最近，广西南宁市青秀区法院审结的两起案件，都与老百姓的住房密切相关。

　　案例一 离婚时系限制民事行为能力 婚前所购房产是否应被平分？

　　今年50余岁的徐某，2004年4月与比自己小9岁的王某登记结婚。2009年2月，徐某不幸遭遇一起车祸，被撞成颅脑外伤致其智力受损，自控及反应能力均不如常人。徐某说，他受伤出院后，作为妻子的王某非但不好好照顾他，反而将他婚前购买的汽车转移至她名下。2014年5月，两人的婚姻走到了尽头。离婚当天，两人签订一份《自愿离婚协议书》，约定“双方共分婚后购买南宁市青秀区民族大道住房一套”，两人都在该协议书上签名并按指印予以确认。

　　后来，徐某在智力完全恢复后，多次找王某要求撤销离婚协议，但遭到了王某拒绝。万般无奈下，2015年7月，徐某将王某告上青秀区法院。徐某说，《自愿离婚协议书》是他在智力尚未完全恢复的情况下签订，是无效的，因为房子是他婚前所购买。他要求确认，自己与王某签订的《自愿离婚协议书》关于财产分割事项的约定无效。

　　为了证明自己的说法，徐某向法院提交了自己购买单位住房的各项出资证明。证据显示，该套房产是徐某在1996～2000年出资购买，房产证则是在2004年12月取得，所有权人为徐某单独所有。为进一步证明徐某在2014年5月30日时的民事行为能力，徐某向法院提出司法鉴定申请。法院委托南宁市社会福利医院司法鉴定所进行鉴定，该所鉴定结论是，徐某属于脑外伤所致精神障碍，2014年5月30日离婚时，徐某为限制民事行为能力人。

　　法院认为，涉案房屋虽是徐某和王某登记结婚后方取得房产证，但房款是徐某早在1999年12月前全额缴纳。所以，该房是徐某的婚前个人财产，不属于婚后夫妻共同财产。由于徐某在2014年5月30日签订《自愿离婚协议书》时为限制民事行为能力人，法院认为，双方在《自愿离婚协议书》中关于该房产的分割条款自始无效，该房屋仍归徐某单独所有。

　　案例二

　　岳父母为外孙读书赠房给女儿 

　　女儿离婚时女婿是否有权分房？

　　老刘夫妇有一套属教育资源较为优越的某小学的“学区房”。为让外孙能读上名校，夫妇俩想将房屋产权过户至女儿小刘名下。因为嫌到公证处办理赠与手续程序繁琐，排队太久，为尽快解决外孙读书的问题，夫妇俩与小刘到房产局办理了买卖合同，将房屋“卖”给了小刘，并办理了产权变更登记手续，将房子过户至小刘名下。

　　“卖”房后，外孙顺利读上了名校。作为女婿的黄某对岳父母也心存感激，还专门宴请岳父母吃饭。如果小刘夫妇俩感情一直和和美美，或许就不会有后来的纷争。但2014年，小刘和黄某因感情破裂，在法院调解离婚。

　　离婚后，2015年底，黄某将小刘告上法庭，要求分割该套“学区房”。黄某说，该房产是他们夫妻俩2010年从老刘夫妇手中购买，属于他们夫妻俩离婚时未处理的夫妻共同财产。该房现在价值60万元，房产可以归小刘，但小刘要补偿给他30万元。老刘夫妇作为第三人，也参与应诉。

　　对前夫的起诉，小刘和老刘夫妇都感觉很心寒。小刘说，自己父母考虑外孙就学问题，于2010年2月13日以书面形式签订房屋赠与合同，将两人唯一住房赠与小刘一人。这是在现行教育政策下所作出的应对之举，赠与行为所指向的也是小刘本人，而非小刘和黄某。即便在该房过户时采用了买卖方式，也是因为采用买卖方式，比起公证赠与手续更为便利而已。实质上其父母与她之间并未产生真实的买卖合同关系，她也未向父母支付过任何款项。该房屋系刘某夫妇赠与给她的个人财产，黄某无权分割。

　　老刘夫妇也表示，该房是他们夫妇用几十年的工龄和几万元买来的，是他们与女儿的唯一住房。他们并没有买卖房屋的真实意思，之所以采用买卖合同形式赠送小刘，个中缘由黄某也很清楚，现在要求来分割该房产，违背社会公德。

　　为了证明他们的说法，老刘夫妇向法院提交了双方签订的《房屋赠与合同》。其中《赠送女儿房产的说明》载明：“为了更好地让宝贝外孙黄某某有一个良好的学习环境，能顺利进入某学校读书，我们夫妻愿意以买卖方式将房产赠送给女儿刘某。我们夫妻重申：以买卖方式赠送刘某的房屋产权仅为其本人单独所有，女婿黄某、外孙黄某某均与赠送房屋产权无任何关系。”对于该份合同，黄某认为是事后制作的，并要求对该份合同签订时间进行鉴定。但经司法鉴定，没有确定性结论。

　　法院认为，判断该房屋产权性质，不仅应看不动产登记内容，还要看产权取得之过程。从现有证据看，该套诉争房屋，是小刘于2010年8月向刘某夫妇购买所得。但从老刘夫妇提供的在办理该套房屋产权转移登记过程中形成的房产、国土、税务部门收款凭证，以及小刘、黄某对各自婚后工资收入、共同债务（某小区房屋按揭）的描述，及小刘夫妇婚生儿女入学的诸多情况来看，法院认为，可以证明老刘夫妇确以买卖为名行将其唯一房屋赠与独生女儿之实。

　　至于黄某主张老刘夫妇提供的《赠送女儿房产的说明》、《房屋赠与合同》是事后制作，但并未能提交任何相关证据予以证明。在黄某所提交的证据，不足以证明该房屋是夫妻共同财产的情况下，法院对黄某的分割主张，不予支持。周仁超