□ 陈涛

　　近年来，我国一些城市出现了房地产业过度融资的问题，一个重要表现是住户部门杠杆率急剧攀升，导致相关居民家庭债务负担能力难以持续，呈现房地产金融化态势。

　　房子是用来住的，不是用来炒的。凡是满足居住需求的房地产市场，房价真实全面地反映了居住需求，不太可能会出现房价泡沫问题。住宅若主要承担投资功能，就会变成市场热烈追逐的投资品，必然导致房地产金融化。虽然短期内可能会出现经济繁荣，但因为缺乏实业和创新的支撑，房地产业表面繁荣终究会是“昙花一现”，房价泡沫破灭后，经济金融领域则是“一地鸡毛”。

　　这是因为，承担投资品功能的房子，其投资回报已经明显脱离居住属性。也就是承担居住功能的房租收益率，远远不能支撑房价的高位上涨，使得房价高位运行事实上演变成为“击鼓传花”游戏。而在房价高位上涨过程中，市场非理性狂热进一步加剧了房地产业资金聚集，反过来又会显著刺激房价高位上涨，进而形成了“房价上涨-资金聚集”的正反馈环，迅速吹大房价泡沫，极大地增加了经济金融运行的风险。

　　回顾历史，上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭后经济陷入长期泥潭，至今仍在复苏边缘上挣扎。2007年，美国房价泡沫破灭后引发了次贷危机，最终演变成百年罕见的国际金融危机。

　　近年来，我国一些城市房地产金融化态势主要表现为：一是明显偏离了“房子是用来住的”定位。城市居民对住宅投资功能的热烈追捧，导致新增存款主要流入住宅投资领域，且非理性加杠杆意愿强烈。承担了投资功能的房子，如果不用于出租，那就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头，造成社会资源的极大浪费。

　　二是严重扭曲了社会生产要素结构。资本、劳动和技术等生产要素结构，是经济内生增长的基础。而房地产金融化必然扭曲社会生产要素结构，导致产业间资本分布不均、技术创新动力不足，伤害到社会创业创新热情，阻碍经济转型升级。

　　三是固化形成了房地产业路径依赖。房地产业固然是国民经济重要行业，但并非唯一驱动经济增长的产业。过去为缓解城市住房供求矛盾，改善人们居住质量，房地产业获得了较快甚至是超前发展，与此同时也带动了地方经济增长。但深入分析房地产业路径依赖的内在逻辑，不难发现这必然是要以推升房价刺激市场为手段，注定不可持续。若没有技术创新驱动的经济增长，很快就会衰败。

　　毋庸置疑，房地产金融化堪比麻醉经济社会、带有巨大致命副作用的“毒品”，需要高度警惕。防范和化解房地产金融化，就是要在经济金融领域进行“戒毒”，过程虽然痛苦，甚至还会有反复，但必须坚持下来。因为这是实现经济金融健康运转、推动经济高质量发展的必由之路。